Ako kupujete prvi stan u novogradnji, država vam može vratiti dio PDV-a koji ste platili u cijeni stana. Pravo je uvedeno izmjenama Zakona o PDV-u u aprilu 2025. godine, a prvi zahtjevi mogli su se podnijeti tek od 8. jula 2026, kada je stupio na snagu pravilnik o primjeni zakona.
Sada se pravo konačno ostvaruje i u praksi. Prema podacima Uprave za indirektno oporezivanje (UIO) BiH, do 23. oktobra 2026. doneseno je 533 rješenja, a građanima je odobreno ukupno 8,66 miliona KM. Prva rješenja uručena su 18. septembra, između ostalih i korisnicima iz Doboja.
U nastavku je pregled ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan, za koliko kvadrata se PDV vraća, koji su rokovi i kako se podnosi zahtjev.
Ko ima pravo na povrat PDV-a za prvi stan?
Pravo ima punoljetno fizičko lice koje ispunjava sve sljedeće uslove:
- državljanin je BiH i ima stalno prebivalište u BiH;
- kupuje novoizgrađen stan (stan u novoizgrađenoj zgradi ili individualni stambeni objekat) čiji promet podliježe PDV-u;
- u posljednjih sedam godina, računajući od dana podnošenja zahtjeva, nema u vlasništvu ni suvlasništvu stan, kuću, apartman ni drugu nekretninu za stanovanje ili iznajmljivanje na teritoriji BiH;
- prodavac je obračunati PDV prijavio i uplatio na Jedinstveni račun UIO;
- ugovorena cijena stana, zajedno sa PDV-om, u cijelosti je isplaćena prodavcu prije podnošenja zahtjeva.
Važno je znati i sljedeće:
- Pravo se ne može prenijeti na drugo lice, niti naslijediti.
- Ne može ga ponovo ostvariti ko ga je ranije već iskoristio kao kupac.
- Povrat se odnosi na stanove uknjižene na kupca nakon stupanja na snagu izmjena zakona, odnosno nakon 12. aprila 2025. Postoji izuzetak za kupce koji kupoprodaju, bez svoje krivice i zbog objektivnih okolnosti, nisu mogli evidentirati ranije.
- Kod kuće koju kupac sam gradi, prikupljajući pojedinačne račune za materijal i radove, povrat nije moguć. Osnov mora biti kupoprodajni ugovor i jedinstvena faktura za završen objekat.
Za koliko kvadrata se vraća PDV?
PDV se vraća za površinu stana do 40 m² za kupca, uz dodatnih 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava propisane uslove. Ako je stan veći od površine na koju imate pravo, povrat se priznaje srazmjerno.
Ako stan kupuje više lica zajedno, pravo na 40 m² ima samo jedan od kupaca. Ostali kupci mogu ostvariti pravo kao članovi porodičnog domaćinstva, uz ispunjenje uslova.
Koliko novca možete dobiti?
U praksi se vraća PDV iskazan na fakturi prodavca, srazmjerno površini na koju imate pravo. Gornju granicu određuje pravilnik: povrat se računa na osnovu prosječne cijene stana sa PDV-om u BiH iz posljednjeg kvartalnog izvještaja Agencije za statistiku BiH (u odnosu na datum zaključenja ugovora), pomnožene površinom i preračunatom stopom od 14,5299%. To je PDV od 17% izdvojen iz cijene koja ga već sadrži.
Za najveći mogući obuhvat, od 55 m² (40 m² plus 15 m² za jednog člana domaćinstva), UIO je naveo primjer: za ugovor zaključen 31. jula 2025. maksimalni povrat je 25.149 KM, jer je prosječna cijena iz izvještaja iznosila 3.147 KM/m². Referentna cijena se mijenja sa svakim kvartalnim izvještajem, pa se i maksimum mijenja.
Ilustrativan obračun, uz cijenu stana od 2.800 KM/m² sa uračunatim PDV-om:
| Primjer | Površina za povrat | Približan povrat PDV-a |
|---|---|---|
| Kupac sam | 40 m² | oko 16.270 KM |
| Kupac i jedan član domaćinstva | 55 m² | oko 22.380 KM |
Ovo je orijentacioni obračun. Konačan iznos utvrđuje UIO u rješenju.
Rokovi koje ne smijete propustiti
- Podnošenje zahtjeva: ako je kupoprodaja evidentirana (stan uknjižen) u periodu od stupanja na snagu izmjena zakona do stupanja na snagu pravilnika, zahtjev se podnosi u roku od šest mjeseci od 8. jula 2026, dakle do 8. januara 2027. Za kupoprodaje evidentirane kasnije, zahtjev se podnosi najkasnije do 30. juna godine koja slijedi nakon godine evidentiranja.
- Odluka UIO: o urednom zahtjevu UIO odlučuje rješenjem u roku od najviše šest mjeseci. U praksi je prvih rješenja bilo već nekoliko sedmica nakon početka obrade. Novac se uplaćuje na račun naveden u zahtjevu, a ko rješenje preuzme lično u regionalnom centru, prema navodima UIO, uplatu dobija već narednog dana.
- Zabrana prodaje: stan za koji je odobren povrat ne smije se prodati pet godina od dana uručenja rješenja. U suprotnom se mora vratiti PDV uz pripadajuće kamate.
Kako se podnosi zahtjev za povrat PDV-a?
- Prikupite dokumentaciju. Pored obrasca, potrebni su, između ostalog, izvodi iz matičnih knjiga, uvjerenje o državljanstvu i potvrda o prebivalištu, ovjeren kupoprodajni ugovor, faktura prodavca sa iskazanim PDV-om, dokaz o potpunoj isplati cijene, uvjerenja poreskih organa i organa nadležnog za imovinsko-pravne odnose, kao i potvrda o računu u banci. Za članove domaćinstva za koje tražite povrat potrebna je dodatna dokumentacija.
- Popunite obrasce. Zahtjev se podnosi na obrascu ZKPS, a uz njega ide izjava kupca na obrascu IKPS, čiji potpis mora biti ovjeren kod nadležnog organa. Sam obrazac ZKPS ne ovjerava se.
- Podnesite zahtjev nadležnom regionalnom centru UIO. Nadležnost se određuje prema sjedištu prodavca stana, a centri su u Banjaluci, Sarajevu, Mostaru i Tuzli. Za prodavce iz Republike Srpske to je, po pravilu, Banjaluka, ali tačnu nadležnost provjerite prije podnošenja.
- Sačekajte rješenje i uplatu na vaš račun.
Šta to znači za kupce stanova u Doboju?
Povrat PDV-a vezan je za novogradnju, pa su kupci stanova u novim stambeno-poslovnim objektima prvi kojima je ova olakšica namijenjena. Prije potpisivanja ugovora korisno je da provjerite sljedeće:
- da se na promet stana obračunava PDV i da ćete dobiti fakturu sa iskazanim PDV-om;
- da ugovor jasno navodi površinu stana i cijenu;
- da čuvate sve dokaze o uplatama, jer je potpuna isplata uslov za podnošenje zahtjeva;
- da unaprijed provjerite da li vi i članovi vašeg domaćinstva ispunjavate uslov o nekretninama u posljednjih sedam godina.
Kontaktirajte nas na +387 65 404 620!
Često postavljana pitanja
Da li mogu tražiti povrat PDV-a dok još otplaćujem stan?
Ne. Pravilnik traži da je ukupno ugovorena cijena sa PDV-om u cijelosti isplaćena prodavcu do trenutka podnošenja zahtjeva.
Imam li pravo na povrat ako sam stan kupio prije 2025. godine?
U pravilu nemate. Pravo se odnosi na stanove evidentirane nakon stupanja na snagu izmjena Zakona o PDV-u (12. april 2025). Izuzetak postoji samo ako ste, bez svoje krivice i zbog objektivnih okolnosti, kupoprodaju mogli evidentirati tek kasnije.
Kako je sa bračnim parom ili članovima domaćinstva?
Ako stan kupuje više lica, pravo na 40 m² ima samo jedan kupac, dok ostali mogu ostvariti pravo kao članovi domaćinstva (po 15 m²), ako i oni ispunjavaju propisane uslove.
Koliko dugo se čeka na isplatu?
Zakonski rok za donošenje rješenja je do šest mjeseci od podnošenja urednog zahtjeva. UIO navodi da brzina isplate zavisi i od načina preuzimanja rješenja: lično preuzimanje u regionalnom centru znači uplatu već narednog dana, a kod dostave poštom isplata slijedi nakon što UIO primi povratnicu.
Mogu li prodati stan nakon što dobijem povrat?
Ne prije isteka pet godina od uručenja rješenja. Ako stan prodate ranije, dužni ste vratiti PDV uz kamate.
Zaključak
Povrat PDV-a za prvi stan može iznositi nekoliko hiljada, a kod većih stanova i preko dvadeset hiljada maraka. Ipak, uslovi su strogi, a rokovi jasno određeni, zato se pripremite na vrijeme: provjerite uslove, sačuvajte dokumentaciju i ne propustite rok za podnošenje zahtjeva.
Zanimaju vas stanovi u novogradnji u Doboju? Javite nam se na 065 404 620 ili putem kontakt forme, pa ćemo vam rado odgovoriti na pitanja o stanovima, ugovoru i dokumentaciji koju dobijate prilikom kupovine.
Napomena: tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ni poreski savjet. Propisi se mogu mijenjati, zato prije podnošenja zahtjeva provjerite aktuelne informacije na stranici Uprave za indirektno oporezivanje BiH.
